La transmission en nue propriété

La nue-propriété est un excellent moyen pour transmettre à ses enfants un patrimoine à moindre coût puisque l’évaluation de la valeur du bien transmis est calculée sur la base de la seule nue-propriété. (Les droits de donations sont donc réduits) et permet une fiscalité avantageuse dans les cas suivants :

  • Effet de levier important sur la valeur de l’appartement
  • Via le barème des droits de mutation à titre gratuit (DMTG)- Assiette retenue pour le calcul des droits de donation
  • Donation au meilleur moment
  • Éliminer l’impôt de Plus Value

La transmission : l’effet de levier de la nue propriété

Les récentes lois de finances (2011-2012) ont significativement augmenté les droits de mutation à titre gratuit (DMTG):

  • barème des droits de donation/succession a été augmenté par la création d’une tranche à 45%
  • abattements en ligne directe abaissés
  • délai de rappel fiscal allongé à 15 ans
  • réductions de droits en fonction de l’âge du donateur supprimées

Optimisation 1: un effet de levier important sur la valeur de l’appartement

La nue-propriété de l’appartement peut être transmise à un descendant, ce qui permet d’utiliser l’abattement (100.000 €) sur un bien réel en ne retenant qu’une fraction de sa valeur.

Exemple pour un appartement IPLUS démembré pendant 15 ans :

  • Prix de la nue-propriété de l’appartement (60%PP) : 100.000€
  • Valeur actuelle de l’appartement : 166.000€

Optimisation 2 : le barème des Droits de Mutation à Titre Gratuit (DMTG)

La NP permet en effet aux enfants de l’investisseur de recueillir les biens de leurs parents en échappant à une partie, voire à la totalité, des droits de donation et de succession.

  • Le délai de rappel fiscal est fixé à 15 ans depuis la 3ème loi de finances pour 2012 (autrefois fixé à 6 puis 10 ans).
  • Si l’abattement légal en ligne direct a été ramené de 159.325 € à 100.000 € actuellement, il reste toutefois important.
  •  Le barème des DMTG en ligne descendante et entre conjoint est progressif de 5 à 45%. Il est toujours intéressant de profiter au maximum des tranches inférieures

Optimisation 3 : l’assiette retenue pour le calcul des droits de donation

Le calcul des droits de donation / succession est régit par des règles différentes de celles de la fixation du prix de la nue-propriété lors de son acquisition.

Optimisation 4 : donner au meilleur moment

Monsieur JEAN achète un appartement en nue-propriété, livré à Paris, dont l’usufruit est vendu à un bailleur social pour 15 ans. Il donne ensuite la nue-propriété de l’appartement à son fils unique :

  • Prix de l’appartement : 500.000€ (valeur constante sur 15 ans)
  • Prix d’achat de la nue-propriété payé par M JEAN : 300.000€

Optimisation 5 : éliminer l’impôt de Plus-value

Au regard de la législation en vigueur, la donation opère fiscalement une purge de la plus-value imposable.

En effet, sur le plan fiscal, les biens faisant l’objet de la donation entrent dans le patrimoine propre des donataires pour leur valeur réelle à la date de la donation.

  •  La plus-value latente est purgée
  •  Aucun impôt à payer sur la plus-value pour le donataire