Principe de l’investissement en nue propriété

Définition de la nue propriété

Le principe du démembrement de propriété consiste à séparer la pleine propriété d’un bien immobilier en deux parties, la nue-propriété et l’usufruit. D’un côté, l’usus (droit d’utiliser le bien) et le fructus (droit d’en percevoir les fruits) pour l’usufruitier, de l’autre côté l’abusus (droit de disposer du bien) pour le nu-propriétaire.

En l’espèce, lors de l’investissement dans un programme immobilier en nue propriété, l’épargnant acquiert l’abusus du bien. L’usus et le fructus sont quant à eux confiés à l’usufruitier, un bailleur institutionnel qui gère le bien et perçoit les loyers.

L’investissement en nue propriété de A à Z

Le principe est simple : l’investisseur acquiert la nue propriété pour 50 à 60% de la valeur pleine du bien immobilier, selon la durée de l’usufruit qui varie de 15 à 20 ans.

La nue-propriété permet de capter l’équivalent de 15 ans de loyers totalement défiscalisés.

  • L’acquisition de la Nue propriété

Investir en nue propriété se résume à recevoir, dès le départ, et sous la forme d’une économie immédiate sur le prix d’acquisition, l’équivalent de la totalité des loyers actualisés qu’il aurait perçu sur la période, nets de frais, taxes et charges.

  • Pendant le démembrement de la propriété

Aucune dépense ni risque locatif ne pèsera sur l’investisseur pendant toute la durée de l’usufruit.

Pendant toute la durée du démembrement, le nu-propriétaire n’a aucun travaux, ni frais de gestion à effectuer et à débourser ; les petites et grosses réparations (605 et 606 du Code Civil) sont aussi payées par l’usufruitier.
Il achète la nue-propriété, c’est tout.
L’effort d’épargne est fixe et garanti et il n’y a pas d’aléa.

principe-nue-propriété

L’usufruit est confié à un bailleur institutionnel, un spécialiste de la gestion locative : il a pour mission de loger des fonctionnaires, salariés des entreprises cotisant au 1% logement, à des jeunes actifs.
Quand l’usufruit temporaire s’éteint, le nu-propriétaire devient aussitôt plein-propriétaire.
Aussi appelé ULS (Usufruit Locatif Social), le bailleur institutionnel fonde son existence sur le démembrement du droit de propriété, pour une durée fixe (15 à 20 ans) entre le droit d’usage (l’usufruit qui permet la location du bien) et le droit « du patrimoine » (la nue-propriété).

Ce partage de la propriété favorise des intérêts réciproque pour toutes les parties prenantes à l’opération : collectivité locale, bailleur social, locataires et épargnants.

En cas de besoin, vous pouvez revendre votre bien en nue propriété. Contrairement à d’autres investissements immobiliers (Duflot, Malraux…) vous n’avez aucun devoir de conservation du bien acquis.
Le marché « secondaire » (marché de la revente) est très dynamique ; par exemple, les appartements en nue propriété de 8 ans à 12 ans sont très demandées par les investisseurs approchant de la retraite…

  • A la fin de l’usufruit : la pleine propriété

Après la période démembrement, la réunion de l’usufruit et de la nue propriété est gratuite et automatique. Elle s’effectue sans aucune formalité, ni fiscalité, ni complément de prix.

De plus, la loi ENL (2006) prévoit que les baux consentis par l’usufruitier sont automatiquement échus le jour de l’extinction de l’usufruit temporaire. Le bailleur institutionnel aura pour obligation de tout mettre en œuvre pour trouver un autre logement pour le locataire.

Toutes les stratégies patrimoniales à la fin de l’usufruit :

  • Vendre l’appartement : Percevoir un capital
  • Louer : Percevoir des loyers, un complément de retraite
  • Récupérer l’appartement : immobilier de jouissance personnelle