Le match : Loi Pinel VS Nue propriété

Face à la disparition du Scellier en fin d’année, le gouvernement a déjà affiché son intention de maintenir la construction de logement neuf grâce au dispositif Pinel qui rentrera en vigueur en 2013… Ce nouveau dispositif fiscal n’apparait pas aussi avantageux que son prédécesseur.. Le démembrement de propriété apparait donc comme la nouvelle solution d’investissement immobilier et de préparation à la retraite :

Le principe est simple : L’investisseur acquiert la nue propriété pour équivalent à 50 à 60% de la valeur pleine du bien immobilier. L’usufruit est lui géré par un bailleur institutionnel pendant toute la durée du démembrement. Au bout des 15 ans, l’investisseur privé récupère automatiquement et sans fiscalité la pleine propriété du bien remis à neuf en amont par le bailleur.

Au final, l’investisseur récupère un bien neuf pour 60% de sa valeur après 15 ans sans aucune fiscalité. L’investisseur pourra par la suite le louer afin de tirer des revenus pour sa retraite.

Ci-dessous, un tableau comparatif entre deux régimes de défiscalisation : La Loi Pinel et le Démembrement de Propriété :

Défiscalisation Pinel Démembrement de Propriété sur 15 ans
Principe Acquisition d’un bien immobilier dans le
cadre de défiscalisation immobilière
Acquisition d’un bien en nue propriété dans
l’optique de récupérer la pleine propriété
après 15 ans
Durée du pret
contracté
15 ans 15 ans
Fiscalité Revenus Fonciers, IR, Taxe Foncière, CSG
  • Fiscalité nulle
  • Baisse des revenus fonciers existants via intérêts d’emprunt
Gestion Risques locatifs, vacances locatives
= Baisse de rentabilité
Aucun risque locatif
Valorisation du bien à
long terme (> 15 ans)
Moyenne (Achat à 100 %) Haute
Placement retraite Moyenne Haute
Trésorerie mensuelle /
Effort d’épargne
Les revenus tirés de la location servent à
payer partiellement la mensualité pendant
les 15 années
  • Paiement du prêt sur la base de 50 %
  • 60 % de la valeur du bien
Gain Fiscal Réduction IR (18 % / an pour le Pinel)
  •  Gain de 40 % immédiate de la valeur du bien
  • Pas d’ISF pendant 15 ans
  • Aucun IR

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